Vous êtes propriétaire d’un logement que vous mettez en location, et vous envisagez de le revendre. Seulement, voilà : votre locataire est toujours dans les lieux, et son bail ne se termine que dans un an, ou deux. Deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez attendre que le contrat de location arrive à terme, donner congé à l’occupant dans les règles de l’art, et vendre le bien à ce moment-là. Ou bien vous pouvez choisir de mettre votre appartement sur le marché malgré tout et trouver quelqu’un qui acceptera de l’acheter en conservant son locataire ! Est-ce possible ? Oui ! Mais vendre un appartement à Colombes avec son locataire suppose de connaître quelques règles essentielles que voici.
Vendre un appartement à Colombes avec son locataire : les 5 choses à savoir
Au départ, vous avez souhaité réaliser un investissement locatif à Colombes, afin d’obtenir des revenus réguliers et de vous constituer un patrimoine. Ou bien vous aviez le choix entre vendre votre bien ou le mettre en location et, considérant le contexte peu favorable à cette époque, vous avez opté pour la seconde option.
Maintenant, vous avez besoin de pouvoir revendre cet appartement. Généralement, la meilleure solution consiste à attendre patiemment que le bail locatif arrive à échéance afin de pouvoir revendre dans les conditions idéales. Mais il peut arriver qu’on ait besoin d’aller plus vite, et tant pis si le locataire est toujours en place. Ce qui en revient à vendre un appartement à Colombes occupé.
Une telle opération est possible, dès lors que vous jouez cartes sur table en précisant bien dans votre annonce immobilière que vous cherchez un acquéreur qui soit aussi un futur bailleur. Mais avant de prendre cette décision, vous devez savoir ce qui suit.
1. Pas de vente de logement occupé si vous n’êtes pas en règle
Dans les faits, le processus de vente immobilière reste le même quand on souhaite vendre un appartement à Colombes occupé ou quand il est vide. La seule différence, majeure, réside dans la destination du bien : le candidat à l’achat doit savoir qu’il s’agit uniquement d’un investissement locatif, du moins jusqu’à ce que le bail prenne fin.
Or, cette transaction n’est possible qui si votre location est parfaitement en règle. Cela signifie que :
- Votre locataire doit avoir des papiers d’identité valides ;
- Votre locataire doit être couvert par une assurance habitation (la garantie contre les risques locatifs est un minimum : l’acheteur pourrait vous demander de lui présenter la dernière attestation en date) ;
- Votre location doit être légale et officielle ;
- Le bien concerné doit être décent ;
- Vous ne devez pas être en situation de litige avec votre locataire (impayés de loyers, dégradations…) ni celui-ci avec ses voisins (tapage nocturne…).
Bref, pour vendre un appartement à Colombes occupé, la location doit se dérouler de façon sereine (ce qui sera le cas si vous avez appliqué nos conseils pour une mise en location sans prise de tête). Aucun acheteur n’aura envie de se coltiner des problèmes administratifs ou un locataire ingérable !
2. Décote prévisible sur le prix de vente du bien immobilier
Du point de vue de l’acquéreur, votre choix de vendre un appartement à Colombes occupé peut poser quelques problèmes. Notamment s’il espère pouvoir faire de ce logement sa résidence principale à terme, ou s’il envisage de le laisser en location mais d’y mettre quelqu’un de sa famille ou un ami.
En tout état de cause, votre bien risque de subir une décote importante, pouvant aller jusqu’à 20 % du prix total, en raison de l’obstacle que représente le bail locatif pour un acheteur souhaitant utiliser l’appartement à ses propres fins. La décote sera plus ou moins élevée en fonction du temps qu’il reste avant l’échéance du contrat de location.
Bien sûr, les choses seront différentes si vous trouvez un acheteur qui souhaite uniquement réaliser un investissement locatif. Auquel cas, vous serez d’autant plus en mesure de négocier un prix final proche de vos attentes que vous ferez gagner un temps précieux au futur propriétaire bailleur, qui n’aura pas besoin d’en passer par toutes les étapes complexes de sélection d’un bon locataire !
3. Rien ne change pour le locataire (ou presque)
Pour le locataire lui-même, le fait de vendre un appartement à Colombes occupé ne change presque rien.
Dans les faits, le contrat se poursuit dans les mêmes conditions, notamment en ce qui concerne les règles de révision du loyer. Seules deux choses changent :
- Le dépôt de garantie sera reversé par le nouveau propriétaire. Vous devez donc voir avec lui comment la somme lui sera transmise.
- Le passage d’un bailleur à un autre libère automatiquement le garant de son engagement (si garant il y a).
Vous pouvez rassurer votre locataire au plus vite : vendre un appartement à Colombes occupé ne modifie pas les conditions d’occupation du bien. Le contrat continuera de courir jusqu’à échéance.
4. Le droit de préemption ne s’exerce pas
Le droit de préemption du locataire permet à ce dernier d’avoir la priorité lorsque le propriétaire du bien immobilier qu’il habite décide de le mettre sur le marché. Concrètement, le fait de vendre un appartement à Colombes vous contraint à en proposer d’abord l’acquisition à votre locataire si…
- Vous avez loué le logement vide,
- Vous vendez après avoir donné congé à votre locataire dans les règles (six mois avant l’échéance du bail).
Ce qui veut dire que, dans votre cas, ce droit de préemption ne s’applique pas. Vendre un appartement à Colombes quand il est déjà occupé ne vous oblige pas à donner la priorité à votre locataire.
Cela dit, rien ne vous empêche de lui proposer tout de même : s’il est intéressé, ce serait une manière bien pratique de revendre votre appartement, et possiblement sans décote !
5. Attention à la taxation sur la plus-value !
Dernier point à avoir en tête quand on souhaite vendre un appartement à Colombes : en tant que propriétaire bailleur, vous entrez de fait dans le champ d’application de la taxe sur la plus-value immobilière. Ce qui signifie que vous devrez acquitter un impôt sur la plus-value éventuelle que vous allez réaliser sur la revente.
Cette taxe frappe tous les propriétaires qui souhaitent vendre un bien immobilier lorsque celui-ci n’est pas leur résidence principale. Bien sûr, cette règle n’est pas propre aux ventes de biens occupés ; mais elle s’appliquera de fait dans votre cas !
Pour calculer votre plus-value et savoir combien vous pourrez tirer de votre transaction, lisez notre article consacré au sujet.
Vous avez désormais tous les éléments en main pour vendre un appartement à Colombes occupé.
Vous avez encore des questions à ce sujet ? Contactez notre équipe pour obtenir tous les renseignements indispensables !
