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plus-value immobilière à Colombes
Vendre un bien

Plus-value immobilière : comment ça marche ?

Vous prévoyez de mettre votre maison colomboise en vente ? Si cette opération vous rapporte plus que le prix auquel vous aviez payé votre résidence il y a quelques années, vous allez pouvoir réaliser une plus-value. Et si vous calculiez dès maintenant votre plus-value immobilière à Colombes ? Avec une estimation en tête, vous pourrez plus facilement prendre une décision : vendre immédiatement ou attendre que le marché immobilier local évolue pour obtenir une plus-value plus intéressante dans l’avenir… ou attendre d’être exonéré de la taxation ah hoc s’il ne s’agit pas de votre résidence principale ! On vous explique comment faire ce calcul de façon simple, en fonction de la valeur de votre maison et de l’éventuelle imposition sur la plus-value

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Calculer votre plus-value immobilière à Colombes pour une résidence principale

Si la propriété que vous mettez en vente est votre résidence principale, alors le calcul de votre plus-value immobilière à Colombes est simplifié à l’extrême – car vous ne serez pas taxé par l’État sur cette transaction. En effet, l’imposition des plus-values ne concerne que les biens immobiliers que vous n’occupez pas à long terme.

Il est donc aisé de déterminer quelle plus-value vous serez en mesure de tirer de votre vente de maison. Il suffit pour cela d’appliquer la soustraction suivante :

Le prix de vente estimé – le prix d’achat du bien

Le prix d’achat n’est pas simplement la somme que vous avez versée pour acquérir la maison. Pour obtenir le bon montant, il faut y ajouter les frais divers et variés qui ont précédé votre installation :

  • Les émoluments du notaire,
  • Les droits d’enregistrement,
  • La TVA (s’il s’agissait d’une maison neuve),
  • Les dépenses liées à des travaux de rénovation ou d’aménagement,
  • Les frais de voirie,
  • Etc.

C’est donc le prix d’acquisition total qu’il faut prendre en compte pour bien calculer votre plus-value immobilière à Colombes.

Quant au prix de vente, c’est le montant attendu en contrepartie de la cession de votre bien immobilier. Il découle de l’estimation que vous avez effectuée ou qui vous a été proposée par un professionnel de l’immobilier. Toutefois, vous ne serez certain de la somme qu’au moment de la signature du compromis de vente – après les éventuelles négociations avec l’acheteur.

N’oubliez pas que la valeur estimée est aussi fonction de l’emplacement géographique : non seulement la ville de Colombes elle-même, mais également ses différents quartiers (Centre, Les Vallées, Petite Garenne…), la proximité des transports (les gares de Colombes, du Stade, des Vallées ou de La Garenne-Colombes ; les stations Victor Basch ou Parc Pierre Lagravère pour le tramway), etc. Lisez notre article consacré à l’estimation immobilière pour en savoir plus !

Calculer votre plus-value immobilière lorsque le logement n’est pas votre résidence principale

Vous serez imposé sur votre plus-value immobilière à Colombes dès lors que le bien concerné n’est pas votre résidence principale, c’est-à-dire s’il s’agit :

  • D’une résidence secondaire ;
  • D’un investissement locatif ;
  • D’un usufruit ;
  • D’un viager ;
  • D’un bien reçu en héritage ;
  • Etc.

Dans ce cas, il est nécessaire pour déterminer votre plus-value immobilière à Colombes de faire deux calculs distincts :

  • D’une part, la plus-value brute (soustraction identique à celle que nous avons vue plus haut) ;
  • D’autre part, la plus-value nette: le montant obtenu après déduction des taxations prévues et des abattements.

Sachez que la plus-value nette dépend du nombre d’années pendant lesquelles vous avez été propriétaire : les taxes sont de moins en moins importantes à mesure que vous avancez dans le temps. Cette disposition vise à limiter les gains afin d’éviter la spéculation immobilière.

Voyons plus précisément comment calculer cette plus-value nette.

La taxe au titre de l’impôt sur le revenu

Votre calcul de plus-value immobilière à Colombes doit prendre en compte la taxation au titre de l’impôt sur le revenu, qui s’élève à 19 % du montant total de la transaction.

Le montant de cette taxe décroît en fonction de la durée de possession, à raison de 6 % chaque année (au-delà des 5 premières années), à la manière du bonus automobile. Elle est réduite à 4 % la 22e et dernière année.

La taxe au titre des prélèvements sociaux

La taxation au titre des prélèvements sociaux vient s’ajouter à l’imposition pour le calcul de votre plus-value immobilière à Colombes. Cette seconde taxe s’élève à 15,5 %.

Elle est également dégressive : 1,65 % en moins pour chaque année (après les 5 premières années de possession), 1,6 % pour la 22e année, puis 9 % tous les ans jusqu’à la 30e année.

Comment calculer sa plus-value immobilière à Colombes en net ?

De sorte que pour déterminer la plus-value immobilière nette, il faut effectuer l’opération suivante :

La plus-value brute – les abattements

Sachant que les abattements ne s’appliquent plus après la 22e et la 30e années (respectivement pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux). Pour être totalement exonéré de la taxe sur votre plus-value immobilière à Colombes, vous devez donc être en possession du bien depuis plus de 30 ans.

Les différents cas d’exonération

Hormis les 30 années de possession du bien immobilier, il existe quelques rares cas dans lesquels vous pouvez également bénéficier de cette exonération totale :

  • Si vous êtes retraité, que vous percevez des revenus modestes ou que vous êtes titulaire d’une pension d’invalidité (sous conditions) ;
  • Si la valeur du bien immobilier vendu ne dépasse pas 15 000 € par propriétaire (30 000 € si vous êtes en couple) ;
  • Si le bien vendu est situé en France, mais que vous n’êtes pas ou plus résident (sous conditions également).

Dans tout autre cas, vous devrez vous acquitter de la taxe sur votre plus-value immobilière à Colombes !

Article écrit par:

Originaire de Colombes, j'y ai fait une grande partie de ma scolarité jusqu'à en devenir agent immobilier en 2003. Passionné par mon métier, et avec la volonté d'aider mes clients à concrétiser leurs projets de vie, j'ai poursuivi dans cette voie en créant en 2010 ma propre agence immobilière à Colombes, ma ville de cœur. Avec un attrait prononcé pour les nouvelles technologies, je suis en constante recherche d'innovation pour en faire profiter nos clients !

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