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Vendre un bien

Nos conseils pour la mise en location de votre maison

Vous envisagez de louer votre propriété située à Colombes ? Voilà un projet qui nécessite du recul et de la préparation. Car la mise en location est une activité réglementée, et elle implique de connaître un minimum d’obligations (et de droits) pour que tout se déroule dans les meilleures conditions. Voici quelques conseils à lire avant de mettre en location sa maison à Colombes, afin de faire les bons choix en amont !

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Mettre en location sa maison à Colombes : oui, mais par où commencer ?

Ça y est, c’est décidé, vous allez louer votre jolie maison du quartier Petite Garenne de Colombes, non loin de la gare SNCF et des commerces. Une situation idéale qui vous permettra de trouver des locataires avec beaucoup de facilité et de louer à un bon prix.

Excellent projet ! Mais savez-vous que mettre en location sa maison à Colombes implique de connaître quelques règles ? Car si la grande majorité des locations concernent des résidences principales (ce qu’on appelle des locations de longue durée), il est également possible de louer votre propriété sur des périodes plus courtes, en saisonnier. Et si vous optez pour la première solution, il faut encore décider si vous préférez louer vide ou meublé !

Attendez, ce n’est pas fini : chaque type de mise en location a un impact sur la fiscalité qui s’applique.

Il s’agit donc de commencer par y voir plus clair, de façon à mettre en location sa maison à Colombes en toute connaissance de cause.

Louer votre maison vide ou meublée ?

D’abord, vous pouvez choisir de louer votre maison vide (nue) ou meublée.

Comme son nom l’indique, la première solution en revient à mettre en location sa maison à Colombes sans rien dedans : pas de meubles, pas d’équipements. Seulement le minimum (évier et lavabo, chaudière, installations électriques et de gaz, etc.). Ce type de location est régi par la loi du 6 juillet 1989.

Dans la seconde solution, vous louez votre maison meublée – ou du moins, avec suffisamment de meubles pour que le locataire puisse s’installer sans apporter les siens (un lit, un canapé, une cuisine équipée). La liste des équipements à mettre à disposition est fixée par ce décret du 31 juillet 2015, et ce type de location est réglementé par la loi ALUR.

Louer pour des durées courtes ou longues ?

Le type de location – vide ou meublée – influe sur la durée du bail.

  • Choisir la location vide contraint à un bail de 3 ans. Ce bail est renouvelable par reconduction tacite.
  • Mettre en location sa maison à Colombes en meublé permet de signer des baux de 1 an renouvelable. Cette durée est réduite à 9 mois lorsque vous louez à un étudiant.
  • La colocation est soumise aux mêmes réglementations en termes de durée. La différence réside dans la possibilité d’appliquer un bail unique pour tous les colocataires ou de faire signer un bail individuel par chacun d’entre eux. Jetez un œil sur le site de la Fnaim pour en savoir plus.

Ce qu’il faut retenir, c’est que mettre en location sa maison à Colombes pour un bail de 3 ans vous engage à respecter ce délai. Vous ne pourrez changer de locataire ou vendre qu’à échéance du bail ou dans certaines circonstances (citées plus bas).

La question de la résiliation du bail

Autre sujet important lié au bail, à connaître quand on souhaite mettre en location sa maison à Colombes : le locataire est libre de résilier son bail quand il le souhaite, à condition de respecter un préavis d’1 mois.

Par contre, la procédure est plus complexe pour le propriétaire. Non seulement votre préavis est de 6 mois, mais si vous souhaitez donner congé au locataire avant que les trois années du bail soient échues, vous ne pouvez le faire que dans les circonstances qui suivent :

  • Si vous envisagez d’habiter la maison ou d’y installer un membre de votre famille ;
  • Si vous avez l’intention de vendre la maison ;
  • Si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Ce sont autant de points importants à savoir avant de mettre en location sa maison à Colombes. Sachez également que vous pouvez tout à fait vendre un bien immobilier occupé, à condition que l’acquéreur accepte de conserver le locataire jusqu’à échéance du bail.

La fiscalité relative à la mise en location

Quelles sont les différentes fiscalités en fonction du type de location ?

  • Pour une location nue, vous devez déclarer vos revenus locatifs comme revenus fonciers sur le formulaire 2044 adossé à la déclaration d’impôts. Le régime d’imposition peut être micro foncier, réel simplifié ou normal.
  • Pour une location meublée, vos revenus locatifs sont considérés comme les résultats d’une activité commerciale et doivent donc être portés dans la case des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime d’imposition peut être micro BIC, réel simplifié ou normal.

Ajoutons que les avantages fiscaux varient pour la location meublée, selon que vous optez pour un statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur meublé professionnel (LMP). Les changements concernent des abattements fiscaux et la possibilité de déduire certaines charges de vos impôts.

La location et la fixation du loyer

Mettre en location sa maison à Colombes en revient à fixer un loyer mensuel. À ce titre, vous n’êtes pas complètement libre de faire ce que vous voulez (même si la ville de Colombes n’est pas concernée par la mesure d’encadrement des loyers qui touche Paris).

En effet : pour parvenir à trouver un locataire, vous devez fixer un loyer raisonnable en regard des prix pratiqués dans la même commune et dans le même quartier, pour des biens équivalents. Une maison se loue généralement plus cher qu’un appartement, et une propriété bien placée (centre-ville, proche des commodités et des transports) gagne en valeur locative.

La révision du loyer est possible annuellement, en fonction de l’indice de référence établi par l’Insee (l’IRL).

La question de la plus-value

Quand un propriétaire vend un bien immobilier, il fait parfois une plus-value : un gain rendu possible par la hausse de la valeur du bien par rapport aux prix d’achat. S’il s’agit de sa résidence principale, il est exonéré de toute taxe sur cette plus-value – c’est donc un gain net. Mais ce n’est pas le cas lorsque le logement vendu n’est plus une résidence principale.

De fait, voilà un élément à garder en tête avant de mettre en location sa maison à Colombes : lorsque vous vendrez votre propriété, vous serez imposé sur la plus-value immobilière éventuelle. Vous devrez reverser une taxe calculée en fonction d’un pourcentage du prix de vente, moins les abattements qui s’appliquent par année supplémentaire de possession.

Les vérifications indispensables à effectuer avant de mettre en location

Nos conseils ne seraient pas complets si nous ne parlions pas des vérifications incontournables à faire avant de mettre en location sa maison à Colombes !

D’abord, assurez-vous…

  • Que la maison est dans un parfait état de propreté,
  • Que tout ce que vous y laissez (mobilier, installations, équipements) est bien entretenu et fonctionne correctement,
  • Et que les petits dégâts ont été réparés (fuite d’eau, toiture trouée, gouttière qui pendouille, porte du garage qui ne ferme pas, etc.).

Ensuite, n’oubliez pas d’établir les diagnostics techniques obligatoires – ils sont moins nombreux que dans le cas d’une vente, mais ils sont tout aussi indispensables :

  • Le DPE,
  • Le risque d’exposition à l’amiante,
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques.

(Vous trouverez le détail des diagnostics dans notre article sur la préparation de votre vente immobilière.)

Avec toutes ces informations, mettre en location sa maison à Colombes sera une sinécure !

Il vous reste encore à décider une chose : si vous souhaitez gérer votre location vous-même ou la confier à un professionnel de l’immobilier pour pouvoir dormir sur vos deux oreilles !

Article écrit par:

Originaire de Colombes, j'y ai fait une grande partie de ma scolarité jusqu'à en devenir agent immobilier en 2003. Passionné par mon métier, et avec la volonté d'aider mes clients à concrétiser leurs projets de vie, j'ai poursuivi dans cette voie en créant en 2010 ma propre agence immobilière à Colombes, ma ville de cœur. Avec un attrait prononcé pour les nouvelles technologies, je suis en constante recherche d'innovation pour en faire profiter nos clients !

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