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Vendre une maison

Comment estimer soi-même sa maison dans le cadre d’un projet d’achat-revente ?

Pour un propriétaire qui envisage de vendre sa maison, il est indispensable d’estimer la valeur du bien afin de fixer le prix juste. C’est la clé pour trouver preneur dans les meilleurs délais et au bon prix – ce qui est d’autant plus important dans le cadre d’un projet d’achat-revente, car vous comptez alors sur le fruit de votre cession pour acquérir un nouveau bien immobilier. Mais peut-être n’avez-vous pas envie de faire appel à un professionnel pour estimer le prix de votre maison à Colombes. Est-ce possible de s’en sortir seul(e) ? Que faut-il savoir pour évaluer soi-même son logement ? Et, surtout, est-ce réellement une bonne chose ? KLH Conseil, spécialisé dans les projets d’achat-revente, vous dit tout à ce sujet.

Comment estimer le prix de sa maison à Colombes quand on ne souhaite pas faire appel à un professionnel ?

La question vous triture l’esprit depuis que vous avez décidé de mettre en vente votre maison dans le but d’acheter autre chose : est-ce possible de procéder vous-même à son estimation ?

La réponse est oui. Rien ne vous empêche d’estimer le prix de votre maison à Colombes par vos propres moyens, c’est-à-dire sans le concours d’un professionnel de la transaction ou d’un expert foncier. Pour cela, il faut toutefois tenir compte d’un certain nombre de paramètres.

Lors d’une estimation, exit les émotions !

La première chose à avoir en tête si vous souhaitez estimer vous-même votre maison, c’est qu’il faut laisser de côté l’aspect émotionnel de votre relation avec votre propriété.

Cette maison, vous y avez vécu durant des années. Elle est pleine de souvenirs de famille qui vous tiennent à cœur. À vos yeux, c’est la plus belle et la plus confortable maison du monde.

Malheureusement, cela n’intéresse pas vos acquéreurs. Ils verront les avantages et les défauts de votre propriété, indépendamment de son poids émotionnel. Ils la jugeront de façon objective. Et c’est pourquoi il est nécessaire, pour vous en tant que propriétaire, de regarder votre maison avec neutralité pour en évaluer le prix de manière rationnelle. Car, dans ce processus, les émotions ne feront que compliquer les choses.

On oublie le prix d’achat pour se concentrer sur le marché actuel

Au moment d’estimer le prix de votre maison à Colombes, vous pouvez avoir le réflexe de vous appuyer sur le montant que vous avez acquitté en devenant propriétaire. C’est assez logique dans l’absolu, mais en immobilier, les choses ne fonctionnent pas ainsi.

Cela, parce que le marché évolue sans cesse, et les prix aussi. Ceux-ci ont certainement changé depuis votre achat, et dans la plupart des cas, cette évolution se fait à la hausse – ce qui fait qu’on vend généralement plus cher. Pour vous donner une idée, les prix de l’immobilier ont progressé de 153 % entre 1999 et 2018 (Insee et Notaires de France). Cela signifie qu’un bien qui valait 100 000 € en 1999 pouvait se vendre 253 000 € en 2018.

Et encore, c’est sans compter sur les travaux d’amélioration que vous avez sans doute effectués dans votre maison depuis son acquisition : rénovation, réfection, changements/ajouts d’installations et d’équipements, mises aux normes, etc. Autant de transformations qui ont boosté sa valeur.

On tient compte des multiples critères d’estimation

Une fois que vous avez intégré ces deux points (objectivité et prise en compte du marché), vous êtes paré(e) pour l’estimation proprement dite de votre maison à Colombes.

Pour cela, vous devez tenir compte des multiples critères d’estimation, ceux qu’utilisent les professionnels pour procéder à des évaluations. En substance :

  • L’emplacement de la maison
  • La surface habitable et le nombre de pièces
  • L’état général et les matériaux utilisés lors de la construction (ou, au fil du temps, pour réaliser les travaux)
  • Les prestations

Plus globalement, vous devez intégrer à votre estimation les atouts de votre maison, en toute neutralité. Par exemple : l’existence d’un jardin, d’une cave ou d’un garage ; la présence d’une salle de bains supplémentaire ; les combles aménagés ; les performances énergétiques élevées (depuis que vous avez refait l’isolation thermique) ; etc.

On fait des simulations en ligne

Une bonne façon d’estimer le prix de sa maison à Colombes, c’est de réaliser une simulation.

Internet offre de nombreuses solutions pour évaluer un bien immobilier simplement en renseignant quelques caractéristiques. Une fois celles-ci entrées, il suffit de lancer le simulateur pour que le prix recommandé s’affiche – ou, plus certainement, une fourchette de prix. C’est une méthode plus pertinente que de se contenter de consulter les cartes de prix (qui pullulent sur le web), parce qu’elles ne tiennent pas compte des critères autres que l’emplacement.

Une simulation permet de se faire une idée claire de la valeur d’une maison, et ainsi de fixer un prix cohérent.

Mais voilà : tout n’est pas rose quand on cherche à estimer le prix de sa maison à Colombes par ses propres moyens. Et nous allons maintenant voir pourquoi.

Pourquoi est-ce risqué d’évaluer soi-même sa maison (surtout lorsqu’il s’agit d’un projet d’achat-revente) ?

Estimer un logement représente toujours un risque. Mais c’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’un projet d’achat-revente. Pourquoi ? Parce qu’alors, le prix estimé doit absolument être aussi proche que possible du prix de vente final, puisque celui-ci correspond également au montant qu’on injecte dans son nouveau projet.

Pour faire simple : prix de vente = fragment le plus important du budget d’achat

Or si une erreur se glisse dans votre processus d’estimation et que vous vous trompez dans la fixation du prix, les conséquences peuvent s’avérer catastrophiques.

C’est malheureusement une situation fréquente : un vendeur s’appuie sur son prix estimé pour rechercher des biens à acheter qui correspondent à son budget. Il se rend compte (un peu tard) que le fruit de sa vente sera plus bas qu’attendu, qu’il ne dispose pas du budget espéré, et qu’il doit dire adieu à la jolie maison qu’il avait repérée (qui n’est plus dans ses prix).

De fait, s’il est difficile d’estimer le prix d’une maison à Colombes dans l’absolu, c’est encore plus compliqué (et risqué) lorsque c’est le propriétaire qui s’en charge. Pour deux raisons.

La neutralité du propriétaire n’existe pas

La première raison, c’est qu’un propriétaire n’est jamais neutre. Il ne peut pas l’être puisque, par définition :

  • Il ne peut pas être objectif (c’est sa maison, et son attachement fait qu’il n’en voit que les qualités, tout en en atténuant les défauts) ;
  • Il tient compte des efforts consentis pour les travaux et les améliorations apportées au fil du temps (ce dont les acheteurs n’ont que faire : eux voient la maison telle qu’elle est aujourd’hui, et non pas telle qu’elle est devenue au gré des années) ;
  • Il est le premier intéressé dans la vente (et, pour cette raison, tend à fixer un prix de vente qui correspond à ses besoins en tant qu’acheteur d’un nouveau bien) ;
  • Il n’est pas nécessairement au fait des particularités du marché (notamment des attentes des acquéreurs).

C’est pourquoi le vendeur va systématiquement surévaluer le prix de son logement.

Les outils web ne sont pas parfaits

La seconde raison qui complique l’estimation de son bien par un particulier, ce sont les imperfections inhérentes aux outils web permettant de réaliser une évaluation.

Ces outils présentent en effet de nombreuses limites, qu’il est utile de souligner ici :

  • Une simulation web se fait à distance. Personne ne vient visiter physiquement votre maison pour en estimer la valeur. Or une estimation réalisée dans ces conditions est au mieux approximative, au pire trompeuse.
  • Les statistiques des simulateurs digitaux sont peu fiables. Elles s’appuient le plus souvent sur les prix affichés par les vendeurs pour les biens sur le marché. Mais cela pose deux problèmes : d’une part, ces prix ne sont pas nécessairement en phase avec la réalité puisqu’ils ne découlent pas tous d’une estimation professionnelle (et on a vu que les vendeurs tendent à surévaluer leurs biens). D’autre part, ces données sont communiquées a posteriori, et ne tiennent pas toujours compte des évolutions (rapides) du marché. Le résultat, c’est une vision tronquée et, souvent, trompeuse des valeurs immobilières.
  • Les cartes de prix sont les plus pertinentes, parce qu’elles se basent sur les données des notaires (elles-mêmes découlant des transactions réellement réalisées). Mais elles ne sont que partielles, car elles n’indiquent que les prix au mètre carré en ignorant les autres critères d’estimation.

Conséquemment, s’il est intéressant d’utiliser ces outils pour estimer le prix d’une maison à Colombes, c’est toutefois loin d’être suffisant.

Les conséquences d’une mauvaise estimation sur votre projet d’achat-revente

On a vu plus haut qu’une estimation ratée ou tronquée peut avoir des conséquences sérieuses sur le déroulement de votre projet d’achat-revente.

Mais lorsqu’un prêt relais entre en jeu, ces conséquences deviennent catastrophiques.

Pour rappel, le crédit relais est un emprunt souscrit pour une période de temps très courte (un à deux ans) et qui permet d’acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu. C’est un levier financier très courant, mais qui repose sur un présupposé essentiel : vous devez être sûr(e) de vendre au bon prix.

Dans le cadre d’une vente simple, sans projet derrière, que peut-il arriver de pire ? Vous ne parvenez pas à trouver preneur à cause d’un prix trop élevé. Soit vous baissez votre offre, soit vous abandonnez pour le moment. Vous n’êtes pas engagé par ailleurs et tout va bien.

Mais avec un achat déjà réalisé et un prêt relais en cours, vous devez parvenir à vendre dans les délais imposés. En cas de défaut, le risque, c’est de voir votre bien à vendre saisi par la banque et vendu à un prix qui ne compensera que partiellement le coût de votre acquisition (car on achète généralement plus cher qu’on ne vend).

Pour toutes ces raisons, le concours d’un professionnel est incontournable pour estimer le prix de votre maison à Colombes. C’est de toute façon obligatoire dans le cadre d’un prêt relais, car les banques ne prendront pas le risque de vous prêter une somme qui ne correspond pas à la réalité (sachant que le montant consenti est limité à une portion de la valeur réelle du bien vendu – entre 60 et 80 %).

Ça tombe bien : KLH Conseil est spécialisé dans les projets d’achat-revente. Nous procédons à des estimations rigoureuses qui nous permettent de garantir le prix de vente final (avec une marge d’erreur de 5 %). Contactez-nous et parlons de votre projet !

Article écrit par:

Originaire de Colombes, j'y ai fait une grande partie de ma scolarité jusqu'à en devenir agent immobilier en 2003. Passionné par mon métier, et avec la volonté d'aider mes clients à concrétiser leurs projets de vie, j'ai poursuivi dans cette voie en créant en 2010 ma propre agence immobilière à Colombes, ma ville de cœur. Avec un attrait prononcé pour les nouvelles technologies, je suis en constante recherche d'innovation pour en faire profiter nos clients !

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