Un projet de vente ne s’improvise pas. C’est encore plus vrai lorsqu’on se lance dans un double projet – une vente immobilière suivie immédiatement d’un achat – avec toutes les difficultés qu’une telle démarche implique. Or comme vous le savez (parce que vous avez suivi de près le déroulement d’une transaction), tout projet de cession doit commencer par une estimation en bonne et due forme du logement. Une étape bien plus complexe et exigeante qu’il n’y paraît, puisqu’il existe de nombreux critères d’évaluation, certains moins évidents que d’autres. Avant de procéder à votre estimation de maison à Colombes – ou avant de choisir l’agent immobilier qui va s’en charger – prenez le temps de découvrir les méthodes d’évaluation et les paramètres qui entrent en ligne de compte.
L’estimation de votre maison à Colombes : le pilier de votre projet d’achat-revente !
Pourquoi est-ce si important de réaliser une estimation de votre maison à Colombes dans de bonnes conditions ? Vous avez tout à fait raison de vous poser la question. Après tout, peu importe si vous fixez un prix de vente qui ne correspond pas au marché, dès lors qu’il existe des acheteurs prêts à le payer pour votre charmante demeure. Et, dans le pire des cas, que peut-il se passer : que votre maison mette plus de temps que prévu à se vendre ?
L’importance de fixer le bon prix de vente
En réalité, les choses ne sont pas si simples. Bien qu’il n’existe pas d’obligation légale concernant la fixation d’un prix de vente (théoriquement, vous pouvez proposer votre maison au prix qui vous chante), il faut savoir que le marché fonctionne selon ses propres règles qu’il est important de respecter.
Ce que nous disent ces règles implicites, c’est qu’un prix trop au-dessus de la moyenne du marché, dans une zone donnée, aura tendance à faire fuir les acquéreurs potentiels. Ceux-ci n’auront pas envie 1) de débourser une somme trop élevée pour une maison dotée de certaines caractéristiques, surtout si d’autres biens similaires sont en vente au même moment à des prix plus raisonnables, ni 2) de verser pour cette maison un montant qui ne correspond pas à sa valeur de marché, avec le risque d’y perdre en cas de revente rapide par la suite.
Dans les deux cas, vous avez toutes les chances de susciter la méfiance des candidats à l’achat et de voir votre bien immobilier traîner sur le marché un long moment. Ce qui pourrait, à terme, avoir un impact (à la baisse) sur sa valeur.
C’est là que l’estimation de votre maison à Colombes est utile : elle vous permet de fixer d’emblée le « bon » prix, l’adjectif signifiant ici « cohérent par rapport au marché à l’instant T ».
Le bon prix, en somme, c’est celui que les acheteurs sont prêts à mettre dans un contexte donné pour un bien immobilier qui réunit certains critères. Par exemple, si une maison de 100 m2 située dans le quartier Colombes Les Vallées vaut entre 800 000 et 900 000 €, le bon prix sera situé dans cette fourchette ou légèrement au-dessus (en fonction de plusieurs critères que nous allons exposer plus bas). Si vous cherchez à vendre la vôtre 1 000 000 € sans qu’elle apporte une vraie valeur ajoutée par rapport aux maisons équivalentes (par exemple, un grand terrain ou une véranda), vous l’aurez donc surestimée.
Le rôle de l’estimation dans votre double projet
Or une telle situation peut sérieusement handicaper votre double projet d’achat-revente, car alors vous vous devez de respecter certains délais de vente, par exemple au regard du propriétaire de la nouvelle maison que vous souhaitez acheter.
Vous commencez à comprendre pourquoi une estimation de maison à Colombes professionnelle est incontournable. En effet, la surestimation de votre bien immobilier peut avoir deux conséquences sur votre projet d’achat :
- L’allongement de vos délais de cession, qui vous contraindraient à repousser votre processus d’acquisition, voire à abandonner une propriété que vous aviez repérée parce que le propriétaire n’aurait pas l’intention de vous attendre.
- Une différence trop importante entre le prix initial et le montant que vous allez effectivement recevoir en fin de transaction, ce qui pourrait vous empêcher d’acquérir la propriété de vos rêves (votre budget d’achat ayant été calculé sur la base de l’estimation).
Pour ces raisons, une estimation de votre maison à Colombes en bonne et due forme est le meilleur moyen de garantir la réussite de votre double projet : en fixant un prix de vente issu d’une évaluation de qualité, vous vous faites une idée précise du fruit futur de votre cession (à 5 % près) et vous maîtrisez mieux vos délais (sachant que l’avis de valeur remis par l’agent immobilier fait des préconisations de prix en les reliant à des délais plus ou moins longs).
Les principaux critères pour réaliser une estimation de qualité et fixer le prix optimal
Maintenant que vous êtes convaincu de l’intérêt d’une estimation de maison à Colombes, et qui plus est d’une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier, vous vous demandez certainement ce qui fait d’une évaluation qu’elle sera réussie ou non. À ce titre, il y a plusieurs critères dont votre agent immobilier va tenir compte.
Mettons-nous en situation : vous confiez l’estimation de votre maison à Colombes à notre agence, KLH Conseil. Concrètement, sur quels paramètres allons-nous nous appuyer pour réaliser cette estimation ?
- Sur l’emplacement. C’est le référentiel de base, celui à partir duquel sont déterminés les prix du mètre carré – avec des variations pouvant aller du simple au double d’une rue à une autre. Cette information permet d’ores et déjà d’établir une fourchette de prix.
- Sur les caractéristiques. Nous nous intéressons aux spécificités de votre maison, c’est-à-dire à tous les éléments qui vont la caractériser sur le marché : la surface habitable, le nombre de pièces, l’année de construction, la qualité des matériaux utilisés, l’existence d’un prolongement extérieur (terrain, jardin, etc.), et bien entendu son état général – si elle a besoin de travaux ou non.
- Sur les prestations. Le terme de « prestations » se rapporte aux éléments de confort qui constituent un logement. Pour l’estimation de votre maison à Colombes, nous allons ainsi prendre en compte ses atouts. Il peut s’agir, par exemple, d’un grand dressing, d’un sous-sol, d’un grenier, d’équipements ou de finitions haut de gamme, d’installations domotiques, d’une connexion internet via la fibre, d’une isolation thermique très performante, etc.
- Sur les biens similaires en vente au même moment. Une estimation doit aussi tenir compte des réalités du marché à un instant T. Un marché constitué de nombreux autres biens immobiliers en vente, auxquels votre maison sera forcément comparée, à son avantage ou non. Par exemple, si votre maison est l’une des seules du quartier à disposer d’un garage, cette prestation devient un bel atout ; mais si toutes les maisons en ont un, elle se banalise ; et pire encore : si toutes ont un garage, mais pas la vôtre, son absence se transforme en défaut !
- Sur les attentes des acquéreurs. La valeur de votre maison dépend aussi des attentes des acheteurs à l’instant T et dans ce secteur en particulier. Prenez la performance énergétique : ce critère, quasiment inexistant 20 ans en arrière, est aujourd’hui devenu essentiel dans le choix des acquéreurs. Des facteurs extérieurs à votre maison peuvent aussi jouer un rôle : par exemple, les acheteurs s’intéressant de plus en plus à la qualité des écoles environnantes, la présence d’établissements réputés dans la zone va conférer de la valeur à votre propriété. Ces critères sont néanmoins instables et peuvent évoluer rapidement.
- Sur les défauts du logement. Enfin, une estimation de votre maison à Colombes doit nécessairement intégrer les éventuels défauts de celle-ci, certains étant considérés comme rédhibitoires (comprendre : il sera difficile de vendre votre propriété au prix espéré sans les régler d’abord, ou sans proposer des contreparties pertinentes aux acheteurs). Même s’il entre un peu de subjectivité dans l’affaire, les inconvénients des uns pouvant être les qualités des autres, il existe toutefois des points négatifs objectifs, comme le besoin de gros travaux, les nuisances sonores ou la présence d’un important vis-à-vis.
Comme vous pouvez le constater, les critères permettant de réaliser l’estimation de votre maison à Colombes sont nombreux et complexes. Certains peuvent être compensés, d’autres sont de l’ordre de la subjectivité et peuvent être atténués grâce au bon argumentaire, d’autres encore sont tout simplement ignorés des propriétaires.
En faisant appel à des professionnels (comme l’agence KLH), vous bénéficiez d’un accompagnement de A à Z pour votre double projet de vente et d’achat. Avec, à la clé, une estimation pointue qui vous permettra de fixer le prix optimal, mais aussi des conseils pratiques pour valoriser votre maison de façon à réduire au maximum les velléités de négociation des acheteurs !
