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Vendre une maison

Quels sont les critères d’estimation pour fixer le prix de vente optimal d’une maison ?

Vous le savez : l’estimation du bien est l’étape la plus importante en phase de préparation d’une vente. Le processus d’évaluation permet en effet de déterminer avec précision la valeur de la propriété et, in fine, de fixer un prix de vente qualifié « d’optimal » (comprendre : en accord avec le marché). Or pour parvenir à identifier ce prix optimal, il est indispensable de confier la réalisation de votre estimation à Colombes à un professionnel de l’immobilier. Pourquoi est-ce si important ? Parce qu’un agent immobilier maîtrise les critères permettant de fournir une estimation au plus juste – et c’est essentiel pour réussir votre double projet de vente et d’achat. KLH Conseil a dressé pour vous une liste des critères essentiels à prendre en compte pour une estimation de qualité.

Les critères mobilisés par un agent immobilier pour réaliser votre estimation à Colombes

Pour réussir une vente immobilière, l’estimation n’est pas une option : c’est la condition sine qua non pour fixer le prix d’un logement. Or cela ne peut pas se faire au hasard, sur un coup de dés. Une estimation, pour être pertinente, doit prendre en compte un certain nombre de paramètres susceptibles d’influer sur la valeur du bien immobilier concerné, valeur à partir de laquelle il sera possible de déterminer un prix cohérent par rapport au marché.

Quels sont les paramètres qui entrent en jeu ? Dans le cadre de votre estimation à Colombes, celle qui précède la mise en vente de votre maison, quels critères participent de cette détermination de valeur ? Parce que ces questions sont essentielles, chez KLH Conseil, nous avons décidé de vous donner des indications sur les critères incontournables à considérer lors de la réalisation d’une estimation par un professionnel de la transaction.

L’emplacement de votre logement

C’est une plaisanterie qui circule parmi les professionnels de la transaction : « Savez-vous quels sont les trois paramètres les plus importants pour estimer un bien ? 1) L’emplacement, 2) l’emplacement, et 3) l’emplacement. »

Vous l’aurez compris : si la situation géographique d’un bien immobilier ne détermine pas en totalité sa valeur, c’est néanmoins le paramètre prioritaire. C’est donc celui que votre agent immobilier va regarder en premier pour votre estimation à Colombes. Il le fera en tenant compte de l’adresse à laquelle est située votre maison, qu’il va confronter aux réalités du marché local.

Vous n’ignorez pas que le prix du mètre carré dans l’immobilier est déterminé en fonction de ce critère. En consultant les cartes de prix sur le web, vous pourrez constater que certaines zones sont plus coûteuses que d’autres, y compris au sein d’une même commune, d’un même quartier. Sur une telle carte, on peut voir qu’un logement situé rue Halphen ou rue Rouget de Lisle a plus de valeur (théorique) qu’un autre situé avenue Léon Renault.

C’est une caractéristique du marché : celui-ci est d’abord géographique. Entre deux biens offrant des prestations similaires, situés dans deux rues différentes, la variation de valeur peut être de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Oui, mais qu’est-ce qu’un « emplacement de qualité » dans les faits ? C’est simple : il s’agit d’une zone qui attire les candidats à l’achat. Différents facteurs peuvent expliquer le succès d’un secteur plutôt qu’un autre : la proximité des commodités, la présence de bonnes écoles ou de stations de métro, la sécurité, la tranquillité, l’accès aux zones d’emploi. C’est aussi un paramètre qui se nourrit de lui-même : plus une zone est demandée, plus les prix y sont élevés, et plus les acquéreurs y sont attirés.

C’est d’autant plus important que l’emplacement joue aussi sur la valeur patrimoniale du bien : la situation géographique détermine le potentiel de hausse ou de baisse de sa valeur. Cela, parce que la géographie ne subit que peu de changements, et ceux-ci se déroulent sur le temps long : une réhabilitation de quartier, la construction d’une nouvelle infrastructure, la mise en place d’une politique publique particulière. Si vous achetez un bien immobilier aujourd’hui dans un secteur très demandé, il y a toutes les chances que sa valeur augmente dans les 10 ans, parce que le quartier continuera d’être prisé.

Bien entendu, dans la réalité, ce n’est pas aussi schématique. Car il faut prendre en compte les autres critères, notamment la taille du logement et son état général. L’emplacement est donc le premier critère d’une estimation à Colombes, mais c’est loin d’être le seul.

La taille de votre propriété et le nombre de pièces

La taille du logement, c’est la surface habitable exprimée en mètres carrés. Le nombre de pièces, lui, tient compte uniquement des pièces à vivre : salon/séjour, chambres, cuisine, salle de bains. Puisque ce sont les critères parmi les plus recherchés par les acquéreurs, ce sont aussi parmi les plus importants dans le cadre d’une estimation de valeur.

En effet, un acheteur potentiel, lorsqu’il recherche des biens à visiter, cible a priori une certaine surface et un certain nombre de pièces (les deux étant parfois en corrélation, mais pas toujours). Il « veut » un deux pièces avec cuisine séparée d’au moins 30 m2, par exemple. Ou une maison avec trois chambres, offrant au minimum 60 ou 70 m2 d’espace.

Or il est important de comprendre, pour votre estimation à Colombes, que ces données brutes ne suffisent pas. Pour deux raisons :

  • Parce que chaque mètre carré en plus n’a pas la même valeur. Cette disproportion explique que les petites surfaces soient proportionnellement plus chères que les grandes (elles sont plus demandées, elles se louent mieux, etc.). Si le mètre carré vaut 5 000 €, un appartement de 20 m2 aura une valeur d’environ 100 000 €, mais une maison de 100 m2 ne coûtera pas forcément 500 000 €.
  • Parce qu’il faut prendre en compte l’utilisation de l’espace dans le logement. Prenons un exemple très simple : un appartement de 40 m2 n’offre pas le même confort au 2e étage ou en mansarde avec des plafonds inclinés. Car la façon dont l’espace est employé n’est pas la même. Aussi, une maison de 80 m2 avec quatre chambres sera moins fonctionnelle qu’une autre, de la même taille, mais avec seulement deux chambres (chaque pièce offrant plus d’espace).

À ce titre, la disposition des pièces dans l’habitation (leur agencement) est un critère tout aussi important que la taille. Le fait qu’elles soient distribuées à partir d’un hall central ou d’un couloir, par exemple, donnera au logement plus de valeur que si elles sont en enfilade (lorsqu’elles se succèdent et nécessitent, pour aller dans l’une, de passer par l’autre).

Le bâtiment : son état et la qualité de sa construction

Là encore, il s’agit d’un double critère, qui s’intéresse à la fois à l’état du bâtiment concerné par votre estimation à Colombes (en fonction de son âge, mais pas uniquement), et aux matériaux employés lors de son édification.

L’état général d’un bien immobilier dépend très souvent de son ancienneté, même si ce n’est pas une vérité absolue : un bien récent peut être en très mauvais état parce qu’il a subi des sinistres, et un bien ancien peut être dans un excellent état en raison de l’entretien continuel dont il a bénéficié. Néanmoins, la nature des choses faisant qu’un bâtiment tend à se dégrader avec le temps, il est logique de considérer que l’époque de construction, tout comme les travaux effectués depuis, influent sur l’état dans lequel il se trouve au moment de la vente.

À partir de là, il semble évident qu’un bien en bon état, qui ne nécessite pas de travaux de rénovation, a plus de valeur qu’un bien à réhabiliter.

Quant aux matériaux utilisés pour l’édification, eux aussi influent sur la longévité du bâti ainsi que sur les prestations offertes. Plus ils sont de qualité, plus la construction a été bien faite, et plus le logement a des chances de tenir la distance et d’offrir des prestations attractives. Prenons l’exemple des performances énergétiques : les bâtiments d’avant les années 70 disposent généralement d’une isolation thermique médiocre, voire inexistante, de base. Si des travaux n’ont pas été réalisés en ce sens, la note énergie risque fort d’être basse (F ou G). C’est pourquoi un logement plus récent, qui respecte des seuils de performance énergétique stricts, a plus de valeur sur le marché.

Les prestations du logement

Dans un bien immobilier, les prestations désignent ces installations et équipements qui contribuent à le différencier sur le marché. Car, oui, les prestations sont intimement liées au marché immobilier : la valeur qu’on leur attribue dépend en grande partie de leur fréquence dans les biens en vente au même moment.

Un exemple simple : dans un secteur où dominent les appartements, une maison disposant d’un jardin offre une prestation attractive, qui va lui conférer plus de valeur. Cela, parce que la majorité des biens disponibles ne disposent pas de cette même prestation. À l’inverse, dans un quartier où toutes les maisons ont un jardin, cette prestation n’est plus rare du tout, et la différenciation se fera sur d’autres critères.

Les exemples de prestations notables sont nombreux : place de stationnement ou garage, salle de bains supplémentaire, sous-sol, dressing, équipement éco-performant (chaudière à condensation, panneaux solaires, pompe à chaleur…), stores électriques, finitions de qualité supérieure (parquet en chêne, marbre dans les pièces d’eau), VMC à double flux automatique, etc.

Ce sont donc des éléments à intégrer à votre estimation à Colombes. Mais attention : dans le cadre de la vente d’un appartement, il faut également s’intéresser aux prestations offertes par l’immeuble où le bien est situé.

Les données de marché

Les données immobilières locales font pleinement partie de la réalisation d’une estimation à Colombes. L’expression renvoie à l’ensemble des données issues du marché immobilier sur un secteur particulier, liées aux biens en vente, aux statistiques des transactions, à l’évolution des prix et de la demande, etc.

Ces données sont utilisées, par les agents immobiliers, à des fins de comparaison. Car elles influent énormément sur la valeur des biens. En effet, sur un marché dynamique où les logements se vendent rapidement, les prix de l’immobilier tendent à augmenter ; sur un marché en retrait, les prix tendent à baisser.

Or cette vision macro de l’immobilier est essentielle lors de la détermination de la valeur d’un bien. Même une maison offrant des prestations remarquables verra sa valeur réduite si elle se situe dans un marché en crise, où les acheteurs ne peuvent pas accéder à la propriété. On en a vu des exemples terribles après la crise économique et financière de 2008 chez certains de nos voisins européens : des quartiers fantômes d’immeubles neufs vides, avec des logements par centaines que personne ne pouvait acquérir.

Il existe aussi des exemples positifs de l’effet du marché sur la valeur des biens. Prenez les villes concernées au premier chef par le projet du Grand Paris, en particulier celles qui ont été choisies pour accueillir l’une des nouvelles gares : elles ont vu les prix de l’immobilier croître rapidement. Les logements n’ont pas changé, mais c’est leur environnement qui a évolué, donnant un coup de fouet à la valeur immobilière.

Dans le cadre d’une estimation à Colombes, il est donc indispensable de prendre en compte les données de marché – actuelles et futures.

La subjectivité des acquéreurs

Terminons cette liste par ce qui n’est pas vraiment un critère en soi, mais plutôt une grille de lecture à appliquer aux logements pour en estimer la valeur. Ce sont les critères qui tiennent compte de la subjectivité des acquéreurs, et ils sont malheureusement trop souvent négligés y compris par les professionnels de la transaction.

Comment comprendre ces critères subjectifs ? En substance, certaines composantes d’un logement peuvent constituer des avantages ou des inconvénients en fonction du point de vue des acheteurs. Une autre façon de le dire, c’est d’expliquer que ce qui est bon pour les uns ne l’est pas forcément pour les autres.

Mettons que vous vendez une maison avec un grand jardin : c’est un point fort ayant un impact positif sur la valeur de votre propriété. Mais imaginons que votre terrain soit vraiment très grand, tandis que la maison, elle, est relativement petite : cela pourrait rebuter les acquéreurs qui considèrent qu’un terrain demande trop d’entretien, et qui auraient volontiers troqué le jardin contre une chambre supplémentaire dans le logement.

Autre exemple : votre maison est située à côté d’un groupe scolaire réputé de Colombes. Une situation idéale pour les familles. Mais qui n’a aucune valeur particulière pour les couples sans enfants, qui se fichent de savoir qu’il y a une école à proximité et qu’elle est très demandée. Pire encore : ils n’ont pas envie d’avoir une école près de chez eux et de voir passer des enfants dans leur rue, voire de les entendre pendant la récréation !

C’est cela, la subjectivité des acquéreurs : le fait qu’un avantage pour certains puisse être considéré comme un inconvénient pour d’autres. Et c’est valable pour toutes les situations.

Cette subjectivité montre que l’exercice de l’estimation à Colombes n’est pas une science exacte, et qu’elle varie en fonction des tendances, des envies et des besoins. Regardez ce qu’il se passe avec le Covid et les confinements successifs : des acquéreurs qui deux ans plus tôt se seraient passés d’un balcon, d’un jardin ou d’une pièce en plus, trouvent désormais ces prestations incontournables.

En conclusion : rien ne vaut une estimation immobilière professionnelle

La diversité et la complexité de ces critères montre qu’il vaut mieux faire confiance à un professionnel lorsqu’il s’agit de réaliser une estimation précise et pertinente d’un bien immobilier. Car seul un professionnel est à même de connaître ces paramètres, mais aussi de les mobiliser à bon escient pour produire une évaluation cohérente, qui tienne compte d’équilibres compliqués.

C’est encore plus important si vous envisagez d’acheter une nouvelle propriété tout en vendant la vôtre : il devient alors indispensable de fixer d’emblée le bon prix, celui auquel vous allez effectivement vendre votre habitation. C’est essentiel pour connaître votre budget d’achat. Mais c’est crucial aussi si vous souscrivez un prêt relais.

KLH Conseil se met à votre disposition pour réaliser une estimation professionnelle de votre bien immobilier. Parlons ensemble de votre projet !

Article écrit par:

Originaire de Colombes, j'y ai fait une grande partie de ma scolarité jusqu'à en devenir agent immobilier en 2003. Passionné par mon métier, et avec la volonté d'aider mes clients à concrétiser leurs projets de vie, j'ai poursuivi dans cette voie en créant en 2010 ma propre agence immobilière à Colombes, ma ville de cœur. Avec un attrait prononcé pour les nouvelles technologies, je suis en constante recherche d'innovation pour en faire profiter nos clients !

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