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Diagnostics techniques pour une vente de maison : quelles sont vos obligations ?

Parmi les documents que vous devez obligatoirement remettre à vos acheteurs (et au notaire) pour aller au bout de votre transaction, les diagnostics sont certainement les plus complexes à obtenir. Pour une raison simple : ils sont réalisés par un diagnostiqueur certifié qui effectue un contrôle de votre habitation et de certaines de ses installations. Ces diagnostics techniques, destinés à améliorer l’information des acquéreurs au sujet du logement, font donc partie des démarches pour vendre sa maison à Colombes à ne pas négliger. Surtout si vous vous lancez dans un double projet (revente et achat). KLH Conseil vous donne toutes les indications nécessaires pour vous préparer convenablement à cette étape.

Pourquoi ces diagnostics immobiliers sont-ils essentiels à la réussite de votre projet de vente ?

En tant que propriétaire vendeur, il est naturel de s’interroger sur la raison d’être des démarches pour vendre sa maison à Colombes. En ce qui concerne les diagnostics techniques, on peut distinguer trois raisons qui justifient leur importance :

  • D’abord, parce qu’il s’agit d’une obligation légale en cas de vente immobilière. Les diagnostics permettent aux acheteurs de se faire une idée plus précise de l’état du logement, de ses qualités et de ses défauts, par exemple : s’il y a des termites dans les combles, du plomb dans les peintures, des problèmes avec le réseau électrique vieillissant, un risque d’inondation ou de glissement de terrain, etc.
  • Ensuite, parce que c’est une question de sécurité et de responsabilité. La loi dispose en effet que le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ce qui veut dire qu’en cas de défaut d’information, vous serez tenu pour responsable des conséquences éventuelles – condamné à payer une lourde amende et, potentiellement, à verser des dommages et intérêts aux acheteurs.
  • Enfin, parce que c’est la clé d’une vente réussie. Les démarches pour vendre sa maison à Colombes peuvent sembler fastidieuses et inutilement complexes, mais en réalité, elles favorisent le déroulement de la transaction dans des conditions optimales et, ce qui n’est pas négligeable, dans le respect mutuel des parties. Fournir des diagnostics fiables permet ainsi de fluidifier le processus de vente et de s’assurer que celle-ci ira jusqu’au bout sans accroc. Une garantie majeure lorsqu’on conditionne son projet d’achat à la réussite de sa vente – surtout, mais pas seulement, quand on a déjà souscrit un prêt relais.

Vous comprenez désormais pourquoi ces diagnostics techniques ont un rôle important à jouer dans votre vente immobilière. Reste à connaître vos obligations exactes.

Quels sont les diagnostics techniques obligatoires pour vendre une maison ?

Les diagnostics sont regroupés dans un dossier unique appelé « DDT » (Dossier de Diagnostics Techniques). Ils sont annexés à la promesse (ou au compromis) et à l’acte de vente, et témoignent du fait que les démarches pour vendre sa maison à Colombes ont été effectuées dans leur intégralité. Néanmoins, tous les diagnostics ne sont pas à réaliser pour tous les logements. Faisons le point sur les documents à produire pour vendre une maison, et sur les cas de figure où ils sont indispensables.

  • Diagnostic ERP (état des risques et pollutions). Indique les risques naturels, miniers ou technologiques qui pèsent sur le logement : inondation, séisme, mouvement de terrain, sols pollués, potentiel radon, proximité d’une usine chimique, etc.). Concerne tous les bâtiments visés par un arrêté préfectoral. Validité de moins de 6 mois au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE). Indique le niveau de performances énergétiques dans le logement, ainsi que le volume de gaz à effet de serre émis. Concerne tous les immeubles bâtis, sauf exception. Validité de 10 ans, à renouveler en cas de travaux d’amélioration.
  • Diagnostic amiante (état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante). Obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (date de l’interdiction de l’amiante dans les matériaux). Validité illimitée en cas d’absence, à refaire tous les 3 ans en cas d’amiante détectée, à renouveler en cas de vente si le diagnostic a été réalisé avant 2013.
  • Diagnostic plomb (constat de risque d’exposition au plomb). Obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Validité illimitée si l’absence de plomb est avérée, ou d’1 an si cette substance est présente dans des proportions supérieures à certains seuils.
  • Diagnostic électrique (état de l’installation intérieure électrique). Concerne tous les logements dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Validité de 3 ans, tout comme l’attestation de conformité si vous avez réalisé des travaux de mise aux normes.
  • Diagnostic gaz (état de l’installation intérieure de gaz). Concerne tous les logements dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Validité de 3 ans, tout comme l’éventuelle attestation de conformité.
  • Diagnostic termites (état relatif à la présence de termites). Concerne tous les immeubles bâtis dans les zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Validité de 6 mois.
  • Diagnostic mérules (information sur la présence d’un risque de mérule). Concerne tous les immeubles bâtis dans les zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Pas de durée de validité fixe.
  • Diagnostic « assainissement non collectif ». Concerne tous les immeubles bâtis qui ne sont pas raccordés au réseau public d’assainissement (ce qui est parfois le cas des maisons installées dans les zones rurales). Validité de 3 ans.
  • Diagnostic « état des nuisances sonores aériennes ». À réaliser uniquement lorsque le bâtiment est situé dans une zone définie par le plan d’exposition au bruit des aérodromes (Code de l’urbanisme, article L. 112-6).

Les démarches pour vendre sa maison à Colombes doivent tenir compte de ces obligations, en fonction de la situation de ladite maison, de son ancienneté, et des éventuels arrêtés préfectoraux concernant le territoire où elle est située.

Quelles sont vos obligations relatives aux éventuels travaux à effectuer ?

Si la plupart de ces diagnostics n’entraînent pas d’obligation de travaux pour le propriétaire (ils se contentent de faire des préconisations), certains d’entre eux s’accompagnent de contraintes à respecter.

  • En cas de présence avérée de plomb ou d’amiante à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires, vous pouvez avoir l’obligation de procéder aux travaux adéquats.
  • En cas de termites détectées, dans la majorité des cas, une simple déclaration en mairie suffit. Toutefois, la municipalité peut vous contraindre à éradiquer ces nuisibles avant de procéder à la vente.
  • En cas d’assainissement non conforme, les travaux doivent être réalisés dans un délai de quatre ans à compter de l’obtention du diagnostic. Techniquement, le vendeur n’est pas dans l’obligation de prendre en charge le chantier, mais si celui-ci n’a pas été réalisé au jour de la vente, la contrainte en retombe sur l’acheteur qui dispose alors d’un an pour se mettre en conformité. Autant dire qu’une telle situation risquerait de peser lourd dans la décision d’achat.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de vendre le logement en l’état et des travaux doivent être envisagés comme faisant partie intégrante des démarches pour vendre sa maison à Colombes.

A contrario, les constatations qui résultent des autres diagnostics techniques restent sans effet : une isolation thermique de mauvaise qualité, des soucis sérieux avec l’installation de gaz ou d’électricité, ou des nuisances sonores majeures produites par le passage des avions, rien de tout cela ne vous contraint à réaliser des travaux. Néanmoins, il faut tenir compte de l’impact de ces informations sur les acheteurs et sur la future négociation du prix de vente.

À quel moment de votre projet d’achat-revente devez-vous produire ces diagnostics ?

Techniquement, ces démarches pour vendre sa maison à Colombes doivent être effectuées en amont de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Telle est l’obligation qui incombe aux vendeurs. Le DDT a vocation à être remis au notaire qui vérifiera la fiabilité des informations qu’ils contiennent.

La seule exception concerne le diagnostic de performance énergétique, dont les indications doivent être intégrées à l’annonce de vente. Celle-ci doit afficher les deux étiquettes issues du diagnostic : l’étiquette énergie qui indique la « classe » du logement (notée de A à G, du plus économe au plus énergivore), et l’étiquette climat qui révèle le volume des émissions de gaz à effet de serre (notée également de A à G, du moins au plus polluant).

Dans l’idéal, cependant, les diagnostics immobiliers sont tous à réaliser dans les meilleurs délais une fois votre projet d’achat-revente bien établi, à savoir : dès la préparation de votre vente. Pour trois raisons :

  • Vos acquéreurs peuvent vouloir les consulter à tout moment, en particulier lors des visites. Dans la mesure où le DDT est aussi un outil d’aide à la décision, il est important de pouvoir le présenter à la demande.
  • La réalisation des diagnostics doit être confiée à un professionnel certifié. Cela suppose de prévoir quelques démarches : trouver un diagnostiqueur, le contacter, prendre rendez-vous, réaliser les contrôles, etc. Il est indispensable d’anticiper pour ne pas se retrouver coincé(e) en l’absence de techniciens disponibles dans les délais souhaités.
  • En cas d’obligations concernant des travaux à effectuer ou des nuisibles à éradiquer, mieux vaut le savoir à l’avance afin de s’organiser, car ce sont des processus longs.

Un dernier conseil : pour les diagnostics, à l’instar de toutes les autres démarches pour vendre sa maison à Colombes, il ne faut pas hésiter à consulter son agent immobilier pour savoir précisément quoi faire et quand !

Article écrit par:

Originaire de Colombes, j'y ai fait une grande partie de ma scolarité jusqu'à en devenir agent immobilier en 2003. Passionné par mon métier, et avec la volonté d'aider mes clients à concrétiser leurs projets de vie, j'ai poursuivi dans cette voie en créant en 2010 ma propre agence immobilière à Colombes, ma ville de cœur. Avec un attrait prononcé pour les nouvelles technologies, je suis en constante recherche d'innovation pour en faire profiter nos clients !

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