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comment estimer une maison à Colombes
Vendre une maison

Savez-vous évaluer votre maison en toute objectivité ?

Chaque bien immobilier est unique. Chacun a ses propres caractéristiques. Mais, dans le même temps, chaque propriété s’inscrit dans un marché plus global, qui dicte les préférences des acquéreurs et, ce faisant, influe sur les prix. C’est pourquoi, lors d’une estimation, il est important d’aborder un logement en toute objectivité. En tant que propriétaire du bien destiné à être mis en vente, vous sentez-vous capable de faire cela ? Saurez-vous évaluer en toute neutralité les points forts et les points faibles de votre maison ? Dans cet article, KLH Conseil vous apprend comment estimer une maison à Colombes en toute objectivité, et ainsi booster vos chances de réussir votre projet d’achat-revente.

Comment estimer une maison à Colombes de façon objective ?

En matière d’estimation immobilière, l’objectivité est essentielle. Il s’agit non pas d’évaluer un bien pour ce qu’il représente (aux yeux de ceux qui l’occupent ou le détiennent), mais pour ce qu’il est réellement selon des critères dictés par le marché.

Ces critères d’estimation sont employés par les professionnels de la transaction pour produire des avis de valeur et les remettre aux propriétaires. À la question de savoir « comment estimer une maison à Colombes ? », ils apportent une série de réponses claires, précises et neutres, motivées par des leviers d’évaluation multiples.

Ainsi, on estime une maison en tenant compte de son emplacement géographique (commune, quartier et rue), de son état général, de sa surface, du nombre de pièces qui la composent, des prestations proposées, etc. Ces critères sont pondérés les uns avec les autres, mais aussi confrontés aux réalités du marché à l’instant T de la vente. Cela permet de dégager un ensemble de qualités et de défauts qui vont aider le professionnel à estimer le bien avec plus de soin.

L’application de cette grille d’analyse permet aux agents immobiliers de réaliser des estimations professionnelles très pointues, et d’en tirer des valeurs aussi précises que possible. Un point essentiel lorsqu’on envisage de se lancer dans un projet d’achat-revente et qu’on doit garantir le montant de la future cession, surtout si l’on réalise les deux opérations en simultané ou qu’on compte souscrire un crédit relais.

Or il est important, pour un propriétaire, de savoir comment estimer une maison à Colombes de manière objective, et comment identifier les qualités comme les défauts de son habitation. Pour deux raisons :

  • Pour mieux comprendre le processus ayant mené à l’estimation de valeur de la propriété, telle qu’elle est indiquée dans l’avis de valeur remis par le professionnel. Si vous ne savez pas « lire » les points forts et les points faibles de votre maison, vous aurez peut-être le réflexe de rejeter le résultat de l’évaluation au prétexte que vous attribuez au bien plus de valeur qu’il n’en a réellement. Ce qui pourrait avoir des conséquences néfastes sur le déroulement de votre double transaction.
  • Pour argumenter auprès des acquéreurs durant les visites et se montrer convaincant, mais aussi disposer des clés pour répondre aux objections.

Voilà pourquoi il est crucial de réaliser, par vous-même, un inventaire des avantages et des inconvénients de votre maison. Idéalement avant de confier l’estimation à votre agent immobilier, de façon à préparer convenablement le terrain.

Comment faire l’inventaire des qualités et des défauts de votre maison ?

Cet inventaire est un véritable défi : il s’agit de déterminer comment estimer une maison à Colombes sans être induit en erreur par sa subjectivité. Pour le dire autrement : cela en revient à regarder votre maison d’un œil neutre, distant, froid et calculateur. Pas facile quand on parle d’un espace qu’on a occupé durant des années et qui regorge de souvenirs…

Pour cela, il faut commencer par identifier ses qualités et défauts. Quels sont-ils ? Comment les distinguer ?

Les points forts de votre maison

Prenons d’abord les points forts. Ceux-ci peuvent sembler évidents, mais il faut se méfier de tout ce qui apparaît comme « sûr » dans le cadre d’une estimation. De plus, peut-être ne pensez-vous pas à certains paramètres comme étant des qualités à mettre en avant. On peut classer ces avantages par catégories :

  • La situation géographique. Emplacement de qualité, commodités à proximité immédiate (commerces, transports, écoles), bonne exposition qui s’accompagne de beaucoup de luminosité dans les pièces, vue agréable depuis le logement (ou occultée par des arbres ou une clôture, gages d’intimité), maison non mitoyenne.
  • L’état du logement. Construction récente ou maison bien entretenue et ayant fait l’objet de travaux réguliers, matériaux de qualité employés lors de l’édification ou des travaux successifs, très bon état général (le fait de pouvoir vendre un bien en l’état, sans qu’il nécessite aucuns travaux, est un gros « plus »).
  • Les caractéristiques intérieures. Surface importante, grand nombre de pièces, agencement pratique qui permet une circulation fluide dans la maison et optimise l’espace (typiquement : un hall central à partir duquel les pièces sont distribuées), pièces suffisamment grandes, prestations attractives (équipements de qualité, installations aux normes, éléments de confort, etc.).
  • Les caractéristiques extérieures. Jardin, terrasse, présence d’un garage ou d’une cave, équipements de confort (abri de jardin, piscine, barbecue intégré…).
  • Les frais divers. Taxe foncière faible, charges de détention peu élevées, factures énergétiques basses grâce à une bonne isolation thermique, etc.

Les points faibles de votre maison

Passons maintenant aux choses qui fâchent : les points faibles. Personne n’a envie de cribler son logement de défauts. Et pourtant, pour déterminer comment estimer une maison à Colombes, il est crucial de pouvoir regarder ces inconvénients en face et d’en dresser une liste objective. De quels défauts parle-t-on ?

  • La situation géographique. Quartier de qualité moindre, environnement immédiat sans commodités, mauvaise exposition au soleil, nuisances (sonores ou olfactives), maison mitoyenne, vis-à-vis important ou vue sur un endroit peu agréable (cimetière, usine, etc.).
  • L’état du logement. Maison dégradée qui nécessite de gros travaux, isolation thermique de mauvaise qualité, matériaux bas de gamme, finitions médiocres, problèmes de nuisibles (termites, mérules), présence de substances nocives (amiante ou plomb).
  • Les caractéristiques intérieures. Petite surface, peu de pièces, espace non optimisé (c’est le cas, par exemple, des logements avec pièces en enfilade), équipements ou installations à réparer/remplacer/mettre en conformité.
  • Les caractéristiques extérieures. Pas de terrain ou terrain en mauvais état (faute d’avoir été entretenu), difficultés pour accéder à la maison, existence de servitudes.
  • Les frais divers. Taxes et/ou charges lourdes, factures énergétiques élevées, etc.

Le problème, c’est que ces défauts ne sont pas forcément visibles. Comment saurez-vous si votre installation de gaz est défectueuse ou demande à être mise aux normes ? Si les performances énergétiques peuvent être optimisées ? Les diagnostics techniques obligatoires vous apporteront des éléments de réponse et vous donneront des indications quant aux améliorations possibles (voir à ce propos notre article dédié aux diagnostics).

Attention à la subjectivité des acquéreurs !

Cet inventaire est essentiel pour savoir comment estimer une maison à Colombes. Mais attention : les paramètres d’estimation ne sont pas gravés dans le marbre ! Il est important de comprendre que la subjectivité des acquéreurs joue ici un rôle majeur, qu’un avantage peut devenir un inconvénient, et vice-versa.

Prenons deux exemples :

  • Votre maison est dotée d’un grand jardin. C’est évidemment un « plus » qui, en toute logique, va booster sa valeur, surtout si les autres maisons du quartier ont des terrains plus petits. Mais en réalité, tout dépend des acquéreurs sur le marché : si vous ciblez en priorité des cadres trentenaires, ils pourraient tourner le dos à l’idée d’avoir un grand terrain à entretenir. En outre, c’est un « avantage » qui pèse lourd dans le prix de vente, et dont certains acheteurs préféreraient se passer. De fait, un jardin trop grand peut se transformer en inconvénient.
  • Votre maison est située tout près d’une école élémentaire. C’est un excellent point pour les familles avec enfants… mais pas nécessairement pour les acquéreurs qui n’en ont pas, ou dont les enfants ne vont plus à l’école. Pour ceux-là, la proximité d’un établissement scolaire devient une nuisance potentielle : bruit des élèves dans la cour, passages réguliers devant la maison pour aller et venir à l’école, etc.

Ces exemples montrent bien qu’une estimation immobilière ne se résume pas à l’application mécanique d’une grille d’analyse objective. Et que s’il est crucial de savoir identifier les qualités et les défauts de sa maison à vendre, il l’est encore plus de travailler en partenariat avec un agent immobilier qui saura tenir compte de la subjectivité des acquéreurs.

Vous avez une estimation à réaliser ? KLH Conseil vous vient en aide : un prix de vente garanti vous permettra de préparer votre projet d’achat-revente en toute sérénité !

Article écrit par:

Originaire de Colombes, j'y ai fait une grande partie de ma scolarité jusqu'à en devenir agent immobilier en 2003. Passionné par mon métier, et avec la volonté d'aider mes clients à concrétiser leurs projets de vie, j'ai poursuivi dans cette voie en créant en 2010 ma propre agence immobilière à Colombes, ma ville de cœur. Avec un attrait prononcé pour les nouvelles technologies, je suis en constante recherche d'innovation pour en faire profiter nos clients !

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